舉世矚目的北京奧運會落下帷幕，奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關注的焦點。今年以來，盡管房地產1月至7月投資增幅超過30%，但樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚。 

　　有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，這是觀察未來樓市走向的重要“時間窗”。當前，樓市出現了一些值得引起關注的新動向。 

　　外資“抄底”拿地　熱情有增無減 

　　全國地價監測中心的有關數據顯示，今年二季度全國主要城市地價總體水平環比增長1.59%，較去年同期大幅度下降，其中長三角、珠三角地區漲幅低于全國水平。一些地區土地流標、流拍達10%以上。 

　　鄭州市統計局對全市50家重點房地產企業的專項調查表明，受資金緊張、市場前景預期影響，這些企業上半年新購置土地面積減少的有23家，占46%，而僅有12%的企業新購置土地面積有所增加。 

　　盡管各個城市地價和交易量表現不一，但外資熱情卻有增無減。中國未來的經濟成長性，是眾多外資基金投資的實質所在。 

　　6月，南京掛牌出讓的2塊房地產開發用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產駐內地分支機構摘牌，成交總價6.5億元人民幣。一位業內人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準備接手南京中心城區某大宗地塊，土地價格達40多億元。 

　　美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示：“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產項目已達10個。” 

　　2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目…… 

　　日前，由德國LTK設計事務所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫等六大機構共同組成的合資跨國機構洲聯集團正式亮相。此次重組被業界認為，境外投資機構對中國房地產市場的介入越來越深。 

　　在一浪高過一浪的物業收購熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產開發領域延伸到物業管理、中介服務、租賃經營和金融投資等業務。 

　　“外資進入我國房地產市場，主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力。”上海五合智庫總經理鄒毅認為，我國房地產市場具備良好的市場環境和豐富的投資機會，能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時，隨著政策環境的改善和市場成熟度的增加，房地產的投資風險也逐漸清晰可控。 

　　以上海五合智庫統計，僅2008年一季度，上海房地產企業獲得的外資投資金額就達到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國家統計局數據顯示，2007年中國房地產開發利用外資高達650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。 

　　中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍說，今明兩年，外資關注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產業。 

　　一些專家指出，國家對外資進入我國房地產領域的限制并沒有改變，主要是防止游資“炒作”。因而有必要嚴密監控在房地產業活動的外資流向。如關注外資對某個城市、某種物業類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區經濟承受能力之間是否匹配，以便提前防范外資給我國房地產業帶來的風險，避免外資對房地產市場的惡意炒作等。 

　　成交量萎縮 開發商“死扛”難改調整大勢 

　　7月份，北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點，為今年以來最低漲幅。 

　　有專家認為，目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望，奧運會后隨著房地產傳統旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發商資金鏈構成威脅。 

　　數據已經印證了這一點。北京市地稅局7月發布的最新數據顯示，欠稅榜單上200余家企業中房地產公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產企業就達20余家，最高的欠稅達3559萬元。 

　　無獨有偶，5月份，上海財稅網上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產公司占約40%。 

　　人們不禁疑惑，一向以進富豪排行榜為榮的房地產企業，為何也會頻現欠稅榜呢？ 

　　開發商欠稅的一個重要理由是資金緊張。當然。房地產業有其特殊性，按照有關規定，企業所得稅一般是預收25%，到年底再結算。近來樓盤交易量下降，現金回流有限，開發商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。 

　　然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時，開發商瘋狂拿地。業內人士反映，前兩年不少開發商在暴利驅使下爭相貸款，高價拿地，巨量資金被積壓在土地上。北京市房地產交易網數據顯示，上半年北京住宅期房及現房簽約總量為4萬余套，下降幅度接近40%。樓盤銷售不樂觀，企業償還稅款的能力肯定微乎其微。 

　　銀河證券的有關專家表示，按國家稅收征管法，欠繳應納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠遠超過銀行借款利息。一般企業都不愿意欠繳稅款。欠稅的房地產公司有可能僅是項目公司，不排除其目的是逃騙稅。 

　　2004年、2005年以來，上海、北京等地的房價幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤售價動輒翻200%、300%，如今，這些城市一些樓盤的價格也就是調整了百分之幾，房地產企業到底是賺是虧，消費者心中也自有一本賬。 

　　“房價前期持續大幅上漲，超過了大多數購房者的承受能力，供需矛盾越發突出，目前價格漲幅出現回落是市場調整之必然。”中大恒基等一些中介公司認為，當前開發商與其死扛高房價，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。 

　　“鏈家地產”市場部研發主任王志偉認為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環比小幅反彈，也有可能繼續維持不活躍狀態，但不管哪種情況都不會改變市場的調整大勢。 

　　一家全國性商業銀行信貸部負責人表示：“現在銀行對房地產開發商的貸款非常謹慎，遵循著總量控制、有保有壓的思路來審批。而強化有關信貸政策的目的，在于規范房地產市場，引導房地產業的健康合理發展。”

　　剛性需求仍然旺盛 房價理性回歸可期

　　國家發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴說，奧運會和房地產市場之間的關聯關系從各國表現看不盡相同，很難得出一般規律。但無可否認的是，當前中國房地產市場的調整，從長遠發展來看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。 

　　中國的房價在連續10年保持上漲態勢的情況下，開始改變原有運行軌跡進行調整并不值得大驚小怪。對于少數房價較高的地區，專家認為：“房價的適當回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經濟的總體走勢。當前經濟運行依然總體向好，無疑為房地產市場逐步走向理性回歸創造了良好的環境。 

　　從今年上半年的數據看，房地產投資仍然保持較快增長，市場供應結構更加合理。其中房地產開發完成投資13196億元，同比增長33.5%，這一增速比去年同期還高出5個百分點。 

　　央行、銀監會日前聯合下發《關于金融促進節約集約用地》的通知，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業性房地產信貸管理，禁止向不符合規劃控制要求的項目提供貸款支持，禁止向違法用地項目提供貸款支持。業界人士表示，相關通知是對已有措施的強化，將促進房地產業健康有序發展。 

　　“經濟發展有其自身規律，在城市化高速發展時期房地產重要性不言自明。但房地產過度依賴銀行資金，一個地區的房地產總量過大，會導致經濟結構扭曲，內生動力不足。面對市場出現的一些新變化，地方政府也要適時調整發展策略，矯正以往只靠投資拉動地方經濟的行為。”江蘇常州市鐘樓區委副書記張曉平說。 

　　今年上半年，這個區財政收入主要依靠先進制造業和消費拉動，地方一般預算性收入增幅達到28%，而房地產在財政收入中的比重由去年的40%降低到了20%。在今年初制定的發展規劃中，房地產業由支柱產業降格為補充產業。在他們看來，房地產消耗大量土地，產出卻是一次性的，需求不可能始終旺盛，追求單位面積可持續產出更符合科學發展觀。 

　　純粹由投資拉動的發展不具有可持續性，需求才是市場的根本動力。一些專家提出，中國房地產市場的調整階段也是一個理性回歸階段，其“后勢”如何，應該由市場的需求來決定，由整體經濟發展的基本面來決定。 

　　房貸是反映交易情況的直接有效數據，也是折射市場需求的重要數據。央行上海總部不久前發布的上半年上海市貨幣信貸運行情況顯示：6月份中資商業銀行個人住房貸款增加27.1億元。這表明市場剛性需求仍然旺盛。只要房價擠壓出泡沫，適度調整，需求就自然會上升，而保持房地產業的健康可持續發展，才是中國房地產市場應有的常態。 

　　王一鳴認為，我國城市化率還達不到全球平均水平，在未來十幾年，城市化率每年大概還會增長一個百分點。房地產投資占全社會固定資產投資接近五分之一，維持房地產市場穩定健康發展對國民經濟的發展非常重要。